We belichten de ontwikkelingen van hout(bouw)
door telkens een expert ‘in de houtgreep’ te nemen.
De houtbouwrevolutie. Als je die moet visualiseren, dan denk je al snel aan de ‘woning-uit-een-stuk’ van Startblock. Maar voelt het bedrijf zelf ook die revolutie? “We zijn goed op weg, maar die weg is nu eenmaal lang en ligt bezaaid met stenen”, aldus directeur Tony Mol.
Hi Tony, exact twee jaar geleden was ik samen met Jan Willem van de Groep op bezoek bij Startblock. Indrukwekkend, maar het wachten was nog op de eerste serieuze orders. Inmiddels weet ik dat jullie diverse projecten afgerond hebben en een Aedes tender hebben gewonnen. Is de revolutie begonnen?
“Ja, ik denk dat de revolutie allang gaande is, dat de doorbraak nu plaatsvindt. Kijk naar partijen als TNO, RVO en BZK, die zijn nu enorm grootschalig aan het stimuleren. En de data van de wetenschappelijke onderbouwing van alles wat er gebeurt in de sector wordt ook echt relevante data voor de hele markt. Maatschappelijk breed.
Dat is hard nodig, want er is nog geen breed draagvlak. Dat komt deels door de toegankelijkheid van die informatie. Over het algemeen wordt die vrij wetenschappelijk gebracht, totdat je ‘De Houtbouw Revolutie’ gaat lezen. Dan wens je dat alle corporatiebestuurders – en vooral hun juristen – dat ook gaan lezen.
De overtuigingskracht van die data is zo vanzelfsprekend, dat je eigenlijk als vanzelf vraagtekens gaat zetten bij traditionele bouw. Dan kan er massa gemaakt worden, en sneller worden gehandeld. En in die fase zitten we nu, in mijn beleving.”
Waar maak je dat uit op?
“Nou, een goed voorbeeld is de Provada. Daar kwam ik laatst iedereen uit het biobased wereldje tegen. En dat personen zoals Atto Harsta (transitiestrateeg en innovatiemanager, red.) er een podium krijgen, zegt ook veel over de onstuitbare revolutie van houtbouw. Dan heb je het gelijk over het behartigen van de belangen van houtbouw en biobased bouwen op de grootste vastgoedbeurs van Nederland.
Ook wij zijn nu bij Startblock bezig om die belangen met de sector middels een stichting wat serieuzer op te pakken. In de nieuwe Stichting Houtivation wordt o.a. data-ontwikkeling ondergebracht. Dat is generieke data over houtbouw die onder andere door TNO bij ons in huis wordt verzameld en weer gedeeld wordt met de sector.”
Mooie ontwikkelingen. Zou je inmiddels ook durven zeggen dat jullie circulaire ‘woning-uit-één stuk’ – zoals het ook wel genoemd wordt – hét concrete voorbeeld is van de houtbouw revolutie?
“Ja, zo zou je het kunnen zeggen. Daar zijn we dan ook al drie jaar dagelijks hard mee bezig, inmiddels met 60 collega’s. Maar wij, en ook elders in de sector, zijn er nog lang niet. De veelgehoorde klacht is dat men nog veel capaciteit over heeft. Sterker nog, er staan een aantal collega’s deels stil. Dat probleem hebben wij gelukkig niet gehad, maar dat komt ook doordat we ingezet hebben op een geleidelijke opschaling. We hebben onszelf niet de strop om de hals gelegd met een ambitie van acht woningen per week, want dan moeten je contracten wel zo goed aaneengesloten zijn. Dat lukt nog niet.”
Waar zit dat knelpunt? Is de markt daar nog niet klaar voor?
“Dat merken wij vooral op het punt van contractvorming met woningcorporaties. Dat is echt nog een barrière, omdat contracten juridisch nog te vaak conventioneel benaderd worden. Daar kan onze innoverende sector enorm door geremd worden. Ik breek die discussie graag open.”
Foto onder: Plaatsing van een Startblock woning in Staphorst
"De poging van Aedes om een goede turnkey overeenkomst neer te leggen is moedig, maar lijkt voor de corporaties nog te spannend, te vernieuwend."
Stichting Houtivation
Houtivation is de naam van een nieuwe stichting die de belangen gaat behartigen van modulaire 2D en 3D houtbouwers, om zo veel meer vuist te kunnen maken naar de overheid. Startblock is een van de initiatiefnemers.
In Houtivation wordt onder andere data-ontwikkeling ondergebracht. Dat betreft generieke data over houtbouw en biobased materialen, die onder andere door TNO in de fabriek van Startblock wordt opgedaan en verzameld. Deze generieke data stelt Houtivation vrij beschikbaar aan de sector.”
Toch hebben jullie in april de Aedes tender gewonnen. Dan zou je zeggen dat de weg geplaveid is om jullie houten flexwoningen en masse aan corporaties te leveren.
“Helaas, zo zit het niet helemaal. Ja, we hebben de Aedes Tender gewonnen, maar de juridische werkelijkheid van de overeenkomst is anders. Het is een raamovereenkomst. Het heeft een leveringsverplichting in zich. Als je überhaupt tot overeenkomst komt. En wij hebben hier 1.000 woningen aan productiecapaciteit toegezegd over 3 jaar. Maar het zou best kunnen zijn dat we het einde van die drie jaar tot de conclusie komen, dat er geen enkele woning in dit raamovereenkomst tot stand is gekomen. Dat kan. En de reden is heel simpel: het wordt onnodig complex gemaakt.”
Kan je die complexiteit simpel toelichten?
“Het is juridisch dubieus, in de zuiverste vorm. Je krijgt namelijk een raamovereenkomst en in die raamovereenkomst zit al een intentie. Maar de partij die voor jou kiest legt dat er ook nog eens bovenop. Vervolgens ga je naar een ontwikkelovereenkomst. Dan waarschijnlijk naar een turnkey overeenkomst, als men die al kent (van Aedes bijvoorbeeld). Wat je krijgt is een enorm gelaagd proces van contractvorming, dat bovendien zo tijdslurpend is dat je theoretisch gezien het project al had kunnen neerzetten.”
En ondanks die tender houden de corporaties die boot dus nog af? Heeft dat wellicht ook te maken met een conventionele cultuur, de angst voor het onbekende?
“Ja, dat denk ik wel. Dat merk je bij de contractvorming. Men heeft als corporatie altijd een heel strak programma van eisen liggen, maar die zijn altijd gebaseerd op traditionele bouw. Maar als je 2d of 3d modulair bouwt, dan praat je niet meer over prefab betonelementen die samen het casco van de woning vormen. En je praat niet meer over het frezen van je wandcontactdozen op hoogte, die variabelen zijn er allemaal uit.
Dat speelt een belangrijke rol, die eigenlijk contractvorming juist makkelijker maakt, mits je begrijpt dat je deze werkwijze niet hetzelfde moet benaderen als degene die je altijd gewend was. Je kan ons al echt heel snel aan het werk zetten, maar in praktijk wordt er toch best wel veel overlegtijd met gemeentes gevraagd. En ook met NUTS en infra-partijen, want ook daar geldt nog steeds dat zij de werkwijze niet of beperkt kennen.
Om een idee te geven: tussen het moment van handtekening en start productie zit bij ons maar 16 weken. Maar de werkelijkheid is dat wij intussen vaak al aan het produceren zijn. Dat heeft te maken met onze continuïteit. Wij willen gewoon een constante flow en een constante output uit de fabriek. Maar ja, wie betaalt dat…?”
Dat is een serieus ondernemersrisico.
“Dat is een gigantisch risico. Maar de gemiddelde corporatie ziet ons als de ondernemende aannemer. Dat zegt iets over de conventionele, strikte juridische zin waarmee zij projecten nog benaderen.
De poging van Aedes om een goede turnkey overeenkomst neer te leggen is moedig, maar lijkt voor de partijen nog te spannend, te vernieuwend. Ze begrijpen het voor een deel nog niet. En de neiging die met name hun juristen dan voelen, is dat ze dan zoveel mogelijk borging gaan inbouwen, waardoor het een gedrocht wordt. Het is immers ‘niet hun taak’ om zich te gaan verdiepen in houtbouw.
Dus hebben wij geconstateerd dat we daarin zelf een taak hebben. En die taak is dat we bijvoorbeeld in de nieuwe stichting Houtivation stappen (zie kader). Dat zal de komende maanden wat meer body krijgen. Daarnaast hebben wij een RVO-subsidie binnengehaald die via TNO werd toebedeeld en inmiddels doet TNO al een halfjaar onderzoek in onze fabriek naar versnelling van houtbouw. Ze monitoren ons proces om te kijken of dat efficiënter kan, maar ook kosten kan besparen. En tegelijkertijd monitoren ze straks onder de paraplu ‘emissieloos bouwen’ in een heel aantal woningen de CO₂-opslag, fijnstof- en stikstof-emissies op de bouwplaats.
Inmiddels weten we uit het TNO-onderzoek dat we op sommige locaties klimaatpositief kunnen gaan plaatsen, en de gelden die we daarvoor hebben gekregen investeren we bijvoorbeeld weer in geëlektrificeerd transport. En zo zijn wij in de hele keten bezig.
Maar behalve dat je specifieke data hebt over houtbouw bij ons, komt er ook generieke data vrij. Die delen we met de stichting Houtivation. De uitdaging is nu dat we die data gebruiksklaar krijgen als onafhankelijke tool voor juristen en RVC’s, waaruit bijvoorbeeld blijkt dat de brandveiligheid een 10 scoort, de levensduur minstens 75 jaar is, en de woning voor 90% remontabel is.”
En tot die tijd vragen corporaties geduld en moed van jullie, en daarmee ook om alle risico’s op je te nemen?
“In ons geval wel, maar er zijn partijen die daar niet op hoeven te wachten en een onevenredig groot risico kunnen nemen. In de traditionele markt was het Van Wijnen die een groot risico genomen heeft. En ook BAM doet hele grote investeringen vanuit hun visie dat de transitie naar biobased nodig is, en uiteraard commercieel interessant wordt geschat. Maar ja, dan moet je wel over bepaalde posities beschikken, en partijen als BAM, Van Wijnen en Heijmans hebben die.”
Foto onder: Project in Warmenhuizen
De particuliere markt
Behalve de markt van corporaties is ook de particuliere markt interessant voor Startblock, maar daar lopen zij weer tegen iets anders aan: hun woningen krijgen vooralsnog geen afbouwgarantie en komen dus niet voor NHG in aanmerking.
Een afbouwgarantie is niks anders dan een verzekering die in Nederland gedekt wordt door drie partijen: SWK, woningborg en bouwgarant. Partijen die zijn ontstaan op initiatief van ontwikkelaars en aannemers uit de traditionele hoek. Maar als je zoals Startblock aan het innoveren bent, komen er ook onzekerheden op tafel die een verzekeraar liever wilt afdekken.
Dus zij mogen wel meedoen, maar dan eist men specifieke criteria die er nog niet zijn, zoals een positief eigen vermogen van 5 miljoen euro en een trackrecord van minimaal 50 woningen per jaar over de afgelopen 5 jaar.Kan je daar niet aan voldoen, dan houdt het op. Geen afbouwgarantie betekent geen NHG, en dat betekent afhakende kopers.
Maar ook aan die barrière wordt hard gewerkt bij Startblock.
Je hebt alle reden om je gefrustreerd te voelen.
“Nee, ik ben zeker niet gefrustreerd. Ik zie dat we de vruchten beginnen te plukken van iets waar we drie jaar geleden mee begonnen zijn, namelijk dit soort gesprekken voeren bij corporaties. Alleen hebben we de pech dat commissies, zoals bij Aedes, ongetwijfeld ook zoekende zijn en daardoor voorzichtigheidshalve alle risico’s buiten de corporatie zullen houden. Dus we weten dat de wil om te veranderen bij een corporatie heel groot is, maar dat ze vooralsnog worden geadviseerd het anders te doen. Om de geest én het lijf van corporaties mee te krijgen, daar gaat nog wel een paar jaar overheen, vrees ik.”
Waardoor die 28.000 woningen die in jullie Aedes contract staan niet in drie jaar gehaald worden?
“Nee. Simpelweg omdat corporaties nog onvoldoende verenigd zijn om massa te maken. Aedes probeert echt wel een goede coördinerende functie te vervullen, maar de gelederen zijn niet gesloten.”
Minister Hugo de Jonge (inmiddels demissionair) is bij jullie project langs geweest en lijkt in het biobased kamp te zitten. Kan hij vanuit de politiek niet een rol spelen in die acceptatie en acceleratie bij corporaties?
“Kijk, hij is een voorstander van houtbouw, biobased materialen en van meer circulariteit. Maar daar kun je ook niet tegen zijn, laten we dat vooropstellen. En ja, hij ziet het als een instrument om te versnellen. En ja, hij stimuleert via RVO en TNO de biobased bouwketens. Maar als je de corporaties niet voorziet in een dwingende prikkel om te zorgen dat het in de contractvorming geregeld wordt, en als je er niet voor zorgt dat de data in de keten komt die het mogelijk maakt om tot betere contracten te komen, dan blijf je aan het begin van je parcours een onneembare horde tegenkomen.”
Maar onkunde, onbegrip en onwil, is dat ook niet gewoon inherent aan een revolutie? Het is nogal een ommezwaai voor de bouwketen.
“We zijn op de goede weg. Het hoort bij een revolutie dat je ontzettend veel tijd moet investeren. In overleg, in het opzoeken van de partijen die erover gaan, in dit soort interviews, maar het gaat wel te langzaam om te voldoen aan de ambities die passen bij de nood die er nu is.
De belangen zijn te groot, en de kennis te beperkt. Ik denk dat de onwil bij de traditionele bouwer en ontwikkelaar een gevolg is van de onkunde om niet tot nieuwe haalbare businesscases te komen die echt duurzaam zijn. Zij voelen daardoor een enorme onzekerheid met betrekking tot hun stichtingskosten en exploitatieprognoses.”
En dat helpt waarschijnlijk niet mee bij het overtuigen van de corporaties.
“In de corporatiewereld speelt er nog iets anders, namelijk ‘de bouwstroom’. Dat is een convenant waarin corporaties worden gestimuleerd anders te werken, om vooral sneller te bouwen. In plaats van zelf te ontwikkelen, koop je bestaande woningconcepten. En door samen te werken met andere corporaties kan je nieuwbouw sneller, innovatiever en vaak goedkoper realiseren.
Tot zover de theorie. De praktijk is helaas anders. Zo hebben wij voor zo’n bouwstroom de samenwerking opgezocht met Finch, zodat we samen én grondgebonden én alles daarboven kunnen bieden. De bedoeling is dan dat we samen gaan uitzoeken hoe we zo’n locatie gaan invullen. Maar dan wordt er in de bouwstroom zomaar de aanname gedaan dat dat niet gaat werken, omdat het dan oorlog zou worden tussen Finch en Startblock. Terwijl wij juist complementair zijn aan elkaar. Nou, en op een gegeven moment zie je dat er van alle corporaties in die bouwstroom minder dan de helft overblijft, die niet machtig genoeg zijn, waardoor het klapt.
Dus wat in potentie een gigantische capaciteitstrechter zou kunnen zijn, wordt uiteindelijk gewoon omgedraaid en kom je er niet meer uit met elkaar. En dat is exemplarisch voor hoe het nog tussen corporaties onderling gaat. Zodra de daadkracht verdwijnt, gaan juristen bepalen hoe het door moet naar het volgende niveau. Terwijl een jurist alleen moet borgen dat dingen goed gebeuren, en niet gaat bepalen hoe het gebeurt. En dat is misschien wel de essentie van het verhaal.”
Kunnen keurmerken en certificaten helpen om een stuk vertrouwen in de markt te brengen, denk je?
“Dat denk ik wel. Certificering wordt voor Startblock steeds belangrijker. We beschikken over een gestandaardiseerde reeks aan producten; woningen die geëngineerd zijn met toleranties van soms maximaal een millimeter. Daarmee willen we bereiken dat fabrieksmatige, biobased bouw van woningen boven elke twijfel verheven is. Met het oog op een hoge kwaliteitsstandaard is het ook nodig die kwaliteit te borgen. Daar hebben we uiteraard het Bouwbesluit voor, en de Beng-eisen; bedoeld voor de bouwmethodieken die we tot nog toe als de standaard zagen. Nu komen we op het punt dat een Wet Kwaliteitsborging op de Bouw de ambities aanscherpt. Maar de markt zélf zou het ambitieniveau ook kunnen vastleggen met een norm, zoals een SKH Kwaliteitskeurmerk.
Je hebt jullie product weleens vergeleken met een auto. Hoe zit dat?
Startblock ziet zichzelf niet als aannemer die unieke projecten realiseert, maar als producent van woningen. In de aard is het type woning wat we plaatsen overal hetzelfde, alleen verschilt de verschijningsvorm vaak. Vergelijk het met een automerk die variatie aanbrengt in velgen, kleur etc. Heeft één type auto een RDW- goedkeuring, dan mag een hele reeks auto’s de weg op tot er een modificatie volgt. Zo zien we fabrieksmatige assemblage van huizen ook: wij kiezen ervoor om de kwaliteit van ons producten, onze diensten en onze procesmatige, gecontroleerde aanpak door een onafhankelijke instantie te laten controleren.
Voor ons type woningbouw is een SKH-kwaliteitskeurmerk dan van toegevoegde waarde. Daarmee kunnen we borgen dat wat we zeggen te produceren, ook daadwerkelijk zo gemaakt is. We keuren onszelf, maar laten onszelf ook objectief toetsen op kwaliteit, betrouwbaarheid en resultaat. Het grootste belang dat daarbij telt is de zekerheid die daarmee wordt afgegeven aan onze klanten. Zij willen ervaren dat hun investering een deugdelijke en duurzame aankoop is geweest. En de eindgebruiker, de bewoner, heeft de zekerheid dat de CLT-houten woning kwalitatief goed is en een leven lang aan woonplezier gaat bieden.”
‘Rug-aan-rug’ woning met plat dak
Gaat Startblock het redden zonder investeerders?
“Kijk, tot op heden hebben we alles zelf gedaan vanuit een soort eigen crowdfundinginitiatief, waarbij zo’n 14 ondernemers uit de regio hun nek uitsteken door ons financieel te steunen om te kunnen opschalen. Stuk voor stuk mensen die geloven in ons concept en er vanuit een duurzame drive in zitten.”
Dat is fantastisch natuurlijk, maar biedt het de middelen die jullie de komende jaren nodig hebben voor opschaling?
“Het is nu eenmaal zo dat als je innoveert, en dan ook nog in een transitie, dat je de eerste jaren in het rood draait. En ondanks dat het nu nog niet nodig is, is het wel zaak om al serieus naar grote investeerders te kijken, gelet op de volumes die we in de nabije toekomst moeten gaan produceren. Daar zijn we overigens al vanaf het begin mee bezig.”
Wat kunnen we in die nabije toekomst verwachten van Startblock?
“Wij hebben straks drie lijnen: de rug-aan-rug woning met plat dak, de rug-aan-rug woning met kap, en de eengezinswoning die uit twee modules bestaat. Dat is meer dan genoeg. We kunnen daarmee alle kanten op. De rug-aan-rug is geschikt voor corporaties en ontwikkelaars, en onze eengezinswoning vooral voor ontwikkelaars.
Die laatste wordt nu nog niet opgepakt door de markt, omdat die verhoudingsgewijs een halve ton te duur is. Maar zodra men de voordelen van biobased echt gaat meenemen in de berekeningen, wordt het meteen interessant.”
Tja die berekeningen, dat is nog een andere drempel die voor jullie deur ligt.
“Ja, wat dat betreft, er gebeurt onwijs veel, maar ik ben vooral heel dankbaar dat TNO bij ons in huis zit. Zij hebben voor ons voorgerekend dat al onze woningen nul-op-de-meter lijken te zijn. Maar als we hem rond rekenen, dan haalt het de Beng 2 soms niet, of is de MPG score onnavolgbaar. Maar dan blijken de rekenmethodieken niet gevuld met data over massief hout. De TNO-data gaat er gelukkig aan bijdragen dat er veel meer gegevens beschikbaar komen die mogelijke risico’s uitsluiten, de contracten verbeteren, etcetera.”
En is die TNO-data straks van iedereen?
“Ja de generieke marktdata is van iedereen, maar de specifieke productgebonden data blijft uiteraard bij Startblock.”
“Ik vind eigenlijk dat juristen zo lang mogelijk van tafel moeten blijven. Ik wil liever de ring in met juristen. Ik wil ze uitleggen dat waar ze mee bezig zijn, in theorie ontzettend goede bewegingen zijn, maar dat ze in praktijk – laten we het netjes zeggen – eerder de vernieuwing in de weg staan, terwijl ze het juist zouden moeten aanjagen.
Je kunt ook contracten zo vormgeven dat je positief formuleert, dat je gezamenlijk de goede intentie hebt, en dat je in het geval van een bepaald risico, ook kijkt naar de ervaring en expertise van de partner om tot een oplossing te komen. Wij zullen echt wel productverantwoordelijkheid nemen, als de klant ook maar de afnameverantwoordelijkheid neemt. Dan kom je eruit.”
Tony Mol – Algemeen Directeur StartBlock b.v.
