We belichten de ontwikkelingen van hout(bouw)
door telkens een expert ‘in de houtgreep’ te nemen.
Om in beweging te komen heeft de houtbouw revolutie een aantal strijdmakkers van formaat nodig die impact kunnen maken. Zoals ontwikkelaars, bouwers, gemeenten en andere beleggers. Achmea Real Estate is zo’n belegger die de transitie een douw geeft. We spreken de kartrekker ervan, Ingrid Hulshoff.
Hi Ingrid, met beleggingen duurzame doelen halen én kapitaal opbouwen, gaat dat wel samen?
“Het kan. En het moet. Maatschappelijk relevant zijn met geld dat door de maatschappij (deelnemers pensioenfonds) beschikbaar gesteld is aan pensioenfondsen, wordt steeds evidenter. ESG (Environment, Social & Governance, red.) staat gelukkig hoog op de politieke, maatschappelijke en zakelijke agenda, en zal de komende jaren alleen maar belangrijker worden. De toenemende risico’s van klimaatverandering en de opkomst van nationale en internationale regelgeving voeden de urgentie van ESG-transformatie. Daarbij gaan wij uit van het ‘do no harm’-principe en ligt daarnaast onze focus op het leveren van een positieve bijdrage aan maatschappelijke relevante dossiers.
En je hebt gelijk, daarbij moeten we wel benadrukken dat maatschappelijk rendement niet ten koste mag gaan van financieel rendement. Zonder dat laatste hebben we namelijk weer een ander probleem. De belangrijkste maatschappelijke verantwoordelijkheid van pensioenfondsen is en blijft nog altijd het zorgdragen voor een net (geïndexeerd) pensioen voor haar deelnemers. Maar wat blijft er over van financieel rendement als we de opwarming van de aarde niet tegengaan? Wij zijn ervan overtuigd dat duurzaam beleggen op middellange termijn ook financieel meer oplevert. Het is dus geen tegenstelling, maar financieel en maatschappelijk rendement gaat hand in hand.”
En duurzaam bouwen is zo’n dossier waar jullie op inzetten?
“Ja, want met het investeren in Nederlandse woningbouw kunnen we bijgedragen aan het oplossen van het tekort aan duurzame en betaalbare woningen, waardoor de woningmarkt weer toegankelijk wordt voor bijvoorbeeld starters en ook sleutelberoepen weer een plek vinden in gezondere steden.
Nu kan je cynisch beweren dat vanuit het ‘do no harm’-principe helemaal niet bouwen de meest duurzame oplossing voor het klimaat is, echter ligt er ook een enorm maatschappelijke belang bij juist het versneld invullen van de bouwopgave. Het moet mogelijk zijn om met gebruik van biobased materialen – zoals hout uit duurzame bosbouw – sneller te bouwen met een kortere doorlooptijd en mogelijk zelfs goedkoper te bouwen. Ik hoef de bezoekers van De Houten Waarheid waarschijnlijk niet meer uit te leggen welke positieve CO2-effecten biobased bouwen met zich meebrengt, maar het wordt tijd dat bij veel meer mensen gaat indalen hoeveel opslag je bewerkstelligt, en hoeveel uitstoot je tegelijk vermindert. Het is dé manier in de bouw om positief bij te dragen aan het beperken van de opwarming van de aarde.
Bovendien kan de teelt van biobased materialen, zoals hennep en vlas, lokaal in Nederland worden opgepakt door boeren die nu nog veeteeltbedrijven. Daarmee helpt bouwen met biobased materialen twee onomkeerbare transities: die van de bouw (van vervuilend, uitputtend en energie-intensief naar hernieuwbaar) en die van de landbouw (van vee- naar vezelteelt). Daarmee ontstaan er wijken met een gezonde woon- en leefomgeving, en kan er tegelijkertijd een nieuwe duurzame en schone invulling gegeven worden aan de landbouwsector. En wat te denken van het toepassen van restmaterialen uit bijvoorbeeld de graan- of groenteteelt?
Maar eerlijk is eerlijk, er is ook nog veel kennisontwikkeling en kennisdeling nodig binnen deze sectoren. Des te belangrijker dat de TUDelft dit jaar zal starten met een nieuwe Leerstoel op dit gebied.”
Foto onder: Achmea Real Estate is ook actief in het transformeren van bestaand vastgoed met houten materialen, zoals hier in het centrum van Roosendaal (namens PME pensioenfonds).
"Met een focus op energiezuinig vastgoed, dat alleen gedurende de levensduur zo min mogelijk CO2 uitstoot, worden de klimaatdoelstellingen niet gehaald. "
Het belang van duurzaam beleggen
“Onze beleggingen die wij voor pensioenfondsen doen, moeten een stabiel rendement opleveren. En daarvoor heb je een stabiele wereld en maatschappij nodig. Dat kunnen we alleen maar met elkaar bewerkstelligen als de wereld leefbaar blijft en de klimaatrisico’s beperkt en beheersbaar blijven. Door duurzaam te beleggen in projecten van hout en andere biobased materialen kunnen we hier enorm aan bijdragen.”
Met beleggingen in het relatief onbekende houtbouw trekken jullie wel een stoere broek aan. Waarom richten jullie je niet op de ‘veiligere’ energiezuinige woningen?
“Dat doen we ook zeker, maar het moet allebei. Met enkel een focus op energiezuinig vastgoed, dat alleen gedurende de levensduur zo min mogelijk CO2 uitstoot, worden de klimaatdoelstellingen niet behaald. Je moet je beseffen dat de norm voor duurzaamheid het afgelopen decennium al flink is aangescherpt. Werd een aantal jaren geleden een woning met een C label nog als duurzaam beschouwd, inmiddels verwacht men dat een woning minimaal een A label heeft. Energiezuinig is daarmee haast een hygiënefactor geworden. De recente energiecrisis en de daarmee gepaard gaande hoge energierekening heeft dat positief beïnvloed.
Neemt niet weg dat al langer voorzien was dat de totale woonlasten wel eens harder zouden kunnen stijgen door de energiecomponent, dan door de huurcomponent. Inmiddels zijn woningen energiezuiniger geworden, waardoor de CO2 footprint van het bouwen van woningen, al hoger ligt dan de CO2 footprint gedurende de exploitatieperiode. Ook zal mogelijk sprake zijn van invoering van een CO2 beprijzingsmodel op basis van “de vervuiler betaalt-principe”. Dit zal uiteindelijk zorgen voor verdere aanscherping van de norm voor duurzame en toekomstbestendige woningbeleggingen.
Wij kijken dus niet alleen naar de footprint van de exploitatiefase, maar ook naar die van het maakproces.”
Jij zegt dat een gezond financieel rendement bovenaan staat. Is ‘biobased’ dan nog steeds voldoende interessant?
“Het is inderdaad risicovoller, omdat het nieuw is, en innovatief, en we nog geen bewijs hebben van de impact op de waarde van het vastgoed. Dit vraagt lef en visie van ons als beleggers en van de investeerders, zoals pensioenfondsen.
Want vooralsnog zien we het investeren in duurzaamheid – of dat nu het verbeteren van de energieprestatie is of het verlagen van de footprint – niet of nauwelijks terug in de waardering van vastgoed, en worden we andermaal niet beloond voor het doen van het juiste in de strijd tegen global warming en het vergroten van de betaalbaarheid van de wonen, en dus de toegankelijkheid van de woningmarkt.
Het gaat vooral om visie en waar je in gelooft. En wij geloven hier echt sterk in. Het toepassen van biobased materialen draagt nu al bij aan het verbeteren van het risico/rendementsprofiel van de belegging voor pensioenfondsen. En ja: financieel rendement is heel belangrijk, maar ik zeg ook dat er nog werk te doen is. Binnen de vastgoedsector zelf, maar ook bij overheden. De transitie wordt nu nog te weinig mogelijk gemaakt door bijvoorbeeld wet- en regelgeving.
De CO2 uitstoot zou bijvoorbeeld gedurende de gehele levensfase in kaart gebracht en meegewogen moeten worden. Dit zou ook het vertrekpunt moeten zijn voor duurzaamheidsnormen, zoals MPG/GPR, zodat biobased bouwen beloond wordt op basis van de juiste aannames, in plaats van afgestraft. Dus bijvoorbeeld niet meer ervan uitgaan dat hout bij einde levensduur verbrand wordt, maar uitgaan van de circulariteit en het opnieuw weer hoogwaardig inzetten van het hout.
Denk je eens in wat voor een effect dat zal hebben bij bijvoorbeeld tenders van gemeentes. Een biobased project scoort dan beter op het gebied van duurzaamheid dan een project dat traditioneel gebouwd wordt met energie-intensieve, vervuilende en uitputtende materialen als beton en staal. Tenders moeten prestatiegericht (minimale CO2 footprint) worden uitgeschreven om ertoe te leiden dat het project met de kleinste footprint als beste uit de bus rolt. Toekomstbestendig vastgoed met een zo klein mogelijke footprint gedurende de gehele levenscyclus, wordt zo de norm en dat zal ook terug te zien zijn in de waarderingen van vastgoed.”
Zal dat dan ook een positief effect kunnen hebben op de nu nog hogere houtprijzen?
“Het bouwen met hout en andere biobased materialen is nu inderdaad nog relatief duur, maar zal na opschaling en industrialisatie naar verwachting goedkoper worden.
Op dit moment kampen we sowieso met zeer hoge bouwkosten aan de ene kant, en dalende waardes aan de andere kant, waardoor de stichtingskosten van nieuwbouw hoger liggen dan de waarde. Dat is voor ons lastig met pensioengeld te verantwoorden. Ook zet dit de betaalbaarheid (middenhuur) onder druk. En het is al helemaal niet te verkroppen dat door de hogere bouwkosten in het algemeen, en de extra kosten voor biobased bouwen specifiek, meer gekozen gaat worden voor de goedkoopste, meest vervuilende bouwoplossing.
Maar wanneer de hogere kosten gecompenseerd worden door bijvoorbeeld een lager tarief voor overdrachtsbelasting, zal dit een belangrijke incentive zijn voor investeerders om in te stappen en biedt kansen om de lagere inkoopprijs door te vertalen naar lagere huurprijzen voor de bewoners.
De oplossing kan ook gezocht worden in een 0% btw op biobased materialen. Dit zorgt voor versneld meer aanbod van gezonde betaalbare huurwoningen. De hele keten zal mee moeten doen en de overheid wordt gevraagd het toepassen van biobased materialen mede mogelijk te maken.
Verder kunnen gemeenten ook veel meer doen om houtbouw voordeliger te maken. Door bijvoorbeeld weer residueel te gaan rekenen en daarmee projecten haalbaar te maken door het verlagen van de grondprijzen. Dit moet dan wel onder bepaalde voorwaarden worden gedaan, zoals het bouwen met biobased materialen.”
Ben je daarmee overtuigd dat de overheid een cruciale rol speelt bij het aanslingeren van het houten vliegwiel?
“Ja, helaas wel, er is een gelijk speelveld nodig. Het is de verwachting dat de vervuiler steeds meer zal moeten gaan betalen. Ook binnen de bouwsector en vastgoedwereld. Derhalve zien wij in de toekomst dat middels CO2-pricing en dus het betalen voor de veroorzaakte uitstoot die nodig is om een gebouw te realiseren, sprake zal zijn van financiële compensatie. De overheid speelt hier lokaal en landelijk een belangrijke rol. Als gezegd zou er landelijk gedacht kunnen worden aan 0% btw op biobased materialen, eenzelfde regeling als er al is voor PV-panelen. Dan kunnen investeerders – zoals pensioenfondsen – dit weer inzetten voor enerzijds de financiële haalbaarheid van projecten, maar ook voor betaalbaarheid.”
Kunnen jullie ook zelf concreet iets doen, behalve beleggen?
“Het biobased bouwen wordt al door ons gesteund door toepassing van deze materialen in zowel nieuwbouw als bij verduurzaming. En we nemen de actieve rol van houtbouw-ambassadeur op ons. In die rol proberen wij anderen er zoveel mogelijk van te overtuigen om samen de transitie naar een biobased bouwsector mogelijk te maken. Dus doen we veel aan kennisdeling en zetten we ons actief in voor het versnellen van de transitie.
Maar kennisdeling moet ook gestructureerd en geïnstitutionaliseerd worden. We merken dat educatie hard nodig is, ketenbreed. Om die reden heeft Achmea Real Estate samen met PME de nieuwe Leerstoel Houtbouw van de TU Delft mede mogelijk gemaakt. Daarnaast investeert PME ook nog in duurzame bosbouw, wat een mooi voorbeeld is van ketenbreed investeren.
Het zou mooi zijn als meer collega-beleggers van ons de draai gaan maken naar de biobased transitie. En iedereen mag mij bellen indien ze nog wat extra overtuiging nodig hebben.”
Foto onder: Het gebouw ‘One Milky Way’ in Den Haag. Het is de eerste belegging in houtbouw van BPL Pensioen, uitgevoerd door Achmea Real Estate.
Kan elke belegger er makkelijk voor kiezen om te gaan beleggen in biobased vastgoed?
“Nou, dat is nog niet zo eenvoudig. Dat komt doordat het bouwen met hout nog geen gemeengoed is en door het gebrek aan kennis en ervaring in de gehele keten relatief tijdrovend en duur is. En er is ook nog geen sprake van een gelijk speelveld. Zoals eerder gezegd worden het toepassen van hout of andere biobased materialen vooralsnog niet eerlijk beloond vanuit de toegevoegde waarde op duurzaamheid en het reduceren van CO2 uitstoot.
Achmea Real Estate en de duurzame transitie.
“Het biobased bouwen wordt al door ons gesteund door toepassing van deze materialen in zowel nieuwbouw als bij verduurzaming. En we nemen de actieve rol van houtbouw-ambassadeur op ons. In die rol proberen wij anderen er zoveel mogelijk van te overtuigen om samen de transitie naar een biobased bouwsector mogelijk te maken. Dus doen we veel aan kennisdeling en zetten we ons actief in voor het versnellen van de transitie.
Maar kennisdeling moet ook gestructureerd en geïnstitutionaliseerd worden. We merken dat educatie hard nodig is, ketenbreed. Om die reden heeft Achmea Real Estate samen met PME de nieuwe Leerstoel Houtbouw van de TU Delft mede mogelijk gemaakt. Daarnaast investeert PME ook nog in duurzame bosbouw.
Het zou mooi zijn als meer collega-bedrijven de draai gaan maken naar de biobased transitie. En iedereen mag mij bellen indien ze nog wat extra overtuiging nodig hebben.”
Ingris Hulshoff – Portfoliomanager Separate Account, Achmea Real Estate.
