We belichten de ontwikkelingen rondom houtbouw
door experts ‘in de houtgreep’ te nemen.
Andreja, kan jij een leek uitleggen wat jullie ‘killer app’ voor de sector is?
“Simpel gezegd hebben we bij OMRT een digitaal platform ontwikkeld dat automatisch ontwerpen kan genereren. In het systeem beschrijf je wat je wilt hebben, waarna het systeem met die gegevens een gebouw- of gebiedsontwerp genereert. Vervolgens analyseert het die ontwerpen aan de hand van potentiële risico’s op factoren als financiën, duurzaamheid en comfort.
Dit is normaalgesproken het werk wat een architect – soms in jaren tijd – met allerlei ingenieurs doet. Omdat ons systeem dit uit zichzelf doet en voor wel duizend ontwerpen tegelijkertijd, is het in staat om de ontwerpfase van architecten te verkorten van circa achttien maanden naar soms een paar weken.”
Samen met Jasper Spiegeler heb je dit baanbrekende idee ontwikkeld en OMRT opgericht. Hoe is dat gegaan?
“We kennen elkaar al sinds 2010. We zijn beiden aan de TU Delft afgestudeerd, maar ik iets eerder op het integraal, automatisch en parametrisch ontwerpen middels computertechnologie.
Na mijn studie heb ik daarop nog een half jaar een post research gedaan. Daarna heb ik een tijd bij een ingenieursbureau gewerkt. In die periode studeerde Jasper af en zat ik bij een accelerator program om te kijken of we ergens de investering konden halen om samen een bedrijf op te zetten.
We zijn een goede aanvulling op elkaar gebleken, ik vanuit de producttechnologie hoek en Jasper meer vanuit strategie. Dat heeft vandaag de dag geresulteerd in een bedrijf met zo’n 55 ervaren en talentvolle medewerkers.”
En in een notering in de prestigieuze ‘Forbes 30 under 30’. Waarom hadden jullie die plek verdiend volgens het magazine?
“Dat was in het coronajaar 2020. We waren als bijna dertigers (we waren 29 destijds) aangedragen door één van mijn oude professoren die ook ooit in die Forbes commissie had gezeten. Om uiteindelijk echt op deze lijst terecht te komen moet je een opmerkelijk potentieel of significante impact in je vakgebied kunnen aantonen. In ons geval scoorden wij vooral met innovatie, maar we stonden ook op het punt om een sterke groei door te maken met de anderhalf miljoen euro die we net in die periode hadden opgehaald.”
(tekst gaat verder onder de afbeelding)
● Onder: Een OMRT project in Amsterdam Zuidoost van ca. 350 woningen.
"De crisis heeft OMRT juist enorm geholpen om zich te vestigen als serieuze partij in de sector."
Jullie zijn een tech company in een best wel conventionele sector. Hoe werd er naar jullie gekeken?
“In het begin zag men ons als een leuke gimmick om er even bij te doen. Best een irritante rol, want ze nemen je dan ook niet heel serieus. We zagen ons geregeld terug in social posts onder het mom van ‘kijk, we hebben ook met OMRT gewerkt’. Nou, als ik iets ergelijk vond, dan was dat het wel.
Wat enigszins hielp bij de acceptatie van OMRT was dat we onze seed ronde samen met een grote ontwikkelaar hebben gedaan, maar we zijn pas echt flink gegroeid toen het economisch slecht ging. Ontwikkelaars kregen hun businesscases niet meer rond en zochten naar een partij die in korte tijd alle denkbare scenario’s kan doorrekenen om te kijken hoe de case wél uitkomt. Juist doordat ons systeem binnen twee weken duizenden programma’s kan doorrekenen, klopte zo’n beetje de hele markt bij ons aan.
Dus die crisis heeft OMRT juist enorm geholpen om zich te vestigen als serieuze partij in de sector.”
Kregen jullie dan ook een rol bij het project zelf, of waren jullie alleen maar business cases aan het doorrekenen?
“Bij elke klus haalden we het project door onze ‘wasstraat’- zoals we dat destijds noemden – waarna ze weer schoon ermee door konden. We probeerden dan wel altijd af te dwingen om ook de integrale begeleidende opdracht te mogen doen. En dat is bij heel veel projecten gewoon gelukt.
Vandaag de dag is het niet meer zoals twee jaar geleden. De rentes zijn weer aan het zakken, dus je ziet dat de markt wat aantrekt en dan worden in één keer alle duurzaamheidswensen weer belangrijk in plaats van dat die een moetje zijn.”
Was er nog niet iets soortgelijks toen jullie begonnen?
“De enige vergelijkbare grote concurrent die we in de buurt hadden was Spacemaker uit Noorwegen, maar die zijn heel agressief overgenomen en afgeschaald door de grote software boer Autodesk. Spacemaker is feitelijk gewoon uit de markt gekocht.
Tot op de dag van vandaag is er niet een vergelijkbare partij als je kijkt naar de schaal waarmee wij het doen en het geografisch gebied waarin wij opereren. Wij zijn nu één van de grotere in de wereld. Langzaamaan zien we wel dat grote bestaande partijen dit nu serieus proberen op te pakken.”
Zie je dat als een serieuze bedreiging voor jullie?
“Eigenlijk heeft die concurrentie ons alleen maar geholpen, want de hele markt nam ons eerst – als die jonge onbekende club – niet zo serieus. Totdat andere partijen er ook mee kwamen. Dat was het moment dat de markt ook offertes bij ons ging uitvragen om naast die van hen te leggen. Onze handel begon daardoor ineens veel harder te groeien. We zijn nu zelfs op een punt dat partijen waarschijnlijk ons platform gaat gebruiken, omdat wij er verder in zijn.”
Is er globaal gezien ook geen dreiging voor OMRT?
“Over de grens zie je dat bijvoorbeeld Google in Noord-Amerika heel erg met een soortgelijk systeem bezig is, maar je merkt dat het niet hun core-business is en zij om die reden er ook niet voor vechten om het te laten slagen. In Singapore heb je dan nog Blue Foam, maar zij focussen zich alleen op de Chinese markt. De stap om naar het buitenland te gaan uit financiële noodzaak is ook niet zo snel aan de orde. Dat doe je vooral als je groei op een cap zit en je nog meer schaal wilt pakken.
Bij ons komt ook driekwart van de projecten gewoon uit Nederland. De rest uit Vlaanderen, het Verenigd Koninkrijk, het Midden-Oosten en Canada.”
(tekst gaat verder onder de afbeelding)
● Onder: een screenshot van het projetc De Leuve in Rotterdam, dat een inkijkje geeft in de parametrische software van OMRT.
Houdt de software rekening met certificeringen?
“Op materiaalniveau – zoals KOMO – houdt onze tool geen rekening met certificeringen, maar in de meeste gevallen nemen we wel standaard de natuurkundige berekeningen mee die nodig zijn voor BREEAM, WELL en LEED certificeringen.
We zien dat met name grote Amerikaanse corporates, die kantoorruimte zoeken in Nederland, de harde eis hebben dat het BREAAM Excellent en Paris proof moet zijn. En dat betekent dat je bepaalde scores moet halen op energiegebruik, comfort, bezettingsgraad, ventilatie, daglicht, renewables, CO₂-uitstoot, et cetera. En die partijen zijn best bereid te betalen voor kantoren die daaraan voldoen.
Het gevolg is dat heel veel beleggers hun kantoren nu duurzaam gaan maken, omdat ze het anders niet verhuurd krijgen. Bovendien is natuurlijk heel interessant als je ook in Eindhoven je vastgoed kan verhuren tegen Zuidas prijzen.”
De ontwikkelingen op het gebied van AI lijkt koren op jullie molen. Maken jullie daar maximaal gebruik van?
“Op onderdelen wel, maar niet alles. Het is in elk geval onze incentive om alles zo zelflerend mogelijk te maken. AI helpt ons daarbij, want het genereren en doorrekenen van programma’s is allemaal heel, heel zwaar en kost een hoop cloudkosten en -ruimte. En het is natuurlijk heel tof om AI te gebruiken, maar als het niet significante tijdwinst en/of kostenbeperking boekt, dan is niet interessant.
We zijn nu wel bezig om het ‘menselijke en interactieve’ ook met AI te gaan oplossen, maar dat heeft nog tijd nodig. Concreet gaat dat bijvoorbeeld om het verwerken van de wensen en eisen voor projecten. Die moeten onze mensen nu nog handmatig inkloppen in een vrij ingewikkeld systeem, waarvoor ze getraind moeten worden. Het zou mooi zijn als je dat op den duur met een prompt kan oplossen. Nu is dat nog lastig, mede omdat al die data waarmee je de output wilt genereren, gebaseerd is op openbare data die beschermd is. Die mag je dus niet zomaar verzamelen en gebruiken. Nog niet tenminste, maar de ontwikkelingen gaan snel, dus wie weet.”
Jullie noemen de tool zelf ‘parametrisch ontwerp platform’. Betekent dit dan ook dat jullie ontwerp ook als de belangrijkste schakel in de keten zien?
“Ja, 100 procent. Het platform bestaat uit heel veel verschillende modules, maar platgeslagen zou je de technologie in twee delen kunnen splitsen.
Aan de ene kant is het in staat om ontwerpen te genereren. Daarbij voer je alle randvoorwaarden en wensen in, het systeem genereert vervolgens blokken of het indelingen van programma’s – en dat echt tot op plattegrondniveau – of bijvoorbeeld gevelindelingen.
Het andere deel analyseert al die ontwerpen op allerlei parameters. Op gebiedsniveau moet je dan denken aan windhinder, geluidhinder, schaduwhinder, hitte-eiland effecten. Op gebouwniveau gaat het meer over energieverbruik, daglichtinval, comfort, CO₂-scores, plaatsing van PV-panelen, dat soort zaken. Uiteraard wordt hierbij ook gekeken naar de kosten en opbrengsten, want die zijn sturend.
Dus terwijl het systeem talloze ontwerpen genereert, worden die meteen integraal geanalyseerd. Dat maakt het ontwerp wel echt het centrum van wat wij doen. Iets dat overigens door veel architecten niet echt gewaardeerd wordt, wat begrijpelijk is en tegelijk ook de realiteit van vandaag is.”
De parametrische benadering lijkt bijzonder geschikt om toe te passen op een ontwerpvrij materiaal als hout. Sturen jullie daarop aan bij opdrachten?
“Nee, ik kan niet zeggen dat wij direct aansturen op hout, maar indirect komt het daar wel op neer. Als je namelijk wilt dat wij meedenken tot aan de bouwsystematiek, dan sturen we heel erg aan op prefab. De reden hiervoor is dat wij, gezien alle maatschappelijke opgaven, projecten die in situ gebouwd worden simpelweg niet meer van deze tijd vinden.
Vervolgens is de vraag bij prefab waarom je dan niet voor hout zou kiezen, want we weten allemaal dat bouwen met hout duurzamer, schoner en sneller is en tegenwoordig ook best concurrerend in prijs.”
(tekst gaat verder onder de afbeelding)
● Onder: Een houtbouw complex met studentenwoningen in Amsterdam West (i.s.m Sustainer)
Kan je hiervoor een concreet en actueel voorbeeld geven van een project?
“Mooi voorbeeld vind ik een project in Amsterdam-west, waarmee we onlangs gestart zijn. Dat is een complex met studentenwoningen, waar we met een kleine beukmaat werken en geen rekening hoeven te houden met hele ingewikkelde zaken, zoals ondergronds parkeren. In zo’n geval is het super interessant om met een prefab bouwsystematiek aan de slag te gaan.
Naast Sustainer, de partij waar wij mee samenwerken, zijn er nog circa twee leveranciers die deze pre-assemblage helemaal uit-geëngineerd hebben. En dat is altijd houtbouw.”
Houtbouw is vanuit jullie platform dus vaak een logische outcome bij projecten. Zien jullie daarnaast ook al in aanvragen steeds meer wensen voor hout?
“In de randstad zeker. Bijna in elke tender of 1 op 1 acquisitie van de vier grote gemeentes staat dat het voor een bepaald percentage biobased moet zijn. En specifiek in Amsterdam hebben ze vanuit de MRA zelfs bepaalde gebieden en projecten aangewezen waar ze alles in hout willen hebben.
Dus je ziet het vanuit beleid veel vaker voorbijkomen. En dan is het vervolgens een financiële puzzel voor de ontwikkelaar, maar die komt dan altijd terecht bij innovatieve partijen die een bepaald bouwconcept en systematiek hebben.”
Is dit dan het begin van het einde van het prijsargument om niet voor hout te kiezen?
“Ja, ik denk dat niemand nog verwacht dat deze omslag naar biobased bouwen weer inzakt. Dat gaat bij gemeentes en partijen alleen maar meer mainstream worden, want ook zij zien dat je daarbij geen schaduwkosten hebt, dat het heel schoon bouwen is, et cetera.
Plus: de bouwwereld zit ook zo in elkaar dat het uiteindelijk niet zo heel veel uitmaakt wat het kost. Dat klinkt heel raar, maar men koopt zich vaak laag in om maar binnen te komen in een project, ook al weten ze dat het per vierkante meter BVO bouwen meer gaat kosten. Op het moment dat we dat soort praktijken niet meer gaan accepteren, zal er aan de voorkant ook duurder worden ingekocht en dan zie je meteen dat prefab bouwen net zo duur is als in situ, of soms wel goedkoper.
Maar als je biobased echt op nummer één wilt krijgen, dan zal beleid hier ook echt een kickstart aan moeten geven. Stel nou dat het beleid wordt dat je je alleen mag inkopen op projecten als je ook de schaduwkosten meeneemt in je berekening. Dan wordt het interessant, want dan zijn er genoeg partijen die voor prefab bouwen gaan, waarbij je logischerwijs bij hout uitkomt.”
(tekst gaat verder onder de afbeelding)
● Onder: Een project in Amsterdam Noord dat voor minstens 40% in hout uitgevoerd moet worden.
Veel ontwerpen genereren en tegelijk analyseren.
Twee screenshots van de OMRT hub: een windanalyse en een automatisch gegenereerd gebouwprogramma.
"Ik kan niet zeggen dat wij direct aansturen op hout, maar indirect komt het daar wel op neer."
Hoe zwaar weegt duurzaamheid voor een tech company als OMRT?
“Naast tijd en winstgevendheid is duurzaamheid een van onze drie impactpijlers waarmee we de balans in de gebouwde omgeving willen regenereren. Wij gebruiken die om het ontwerp aan de voorkant te sturen, in plaats van aan de achterkant te toetsen.
We willen in projecten zoveel mogelijk circulariteit, energiezuinigheid en groen terugzien. Op een manier die ook letterlijk duurzaam is, dat iets lang moet kunnen bestaan zonder dat het onnodig veel energie of materiaal kost.
Maar net zo belangrijk is de pijler tijd. Dat gaat over het versnellen van processen, zodat we binnen een bepaald tijdsbestek een maximaal aantal woningen kunnen toevoegen aan de gebouwde omgeving.
Met onze focus op winstgevendheid voegen we waarde toe door de optimalisatie van kosten en opbrengsten, waardoor we op heel veel plekken meer of betere appartementen kunnen genereren. Als een gemeente bijvoorbeeld eist om minimaal 450 woningen te krijgen en iedereen komt tot 430, dan willen wij het voor elkaar krijgen om binnen de randvoorwaarden op 460 kwalitatieve woningen uit te komen.
Elk half jaar releasen we ons Impact Report en kijken hoe we daarin gepresteerd hebben en welke impact we hebben toegevoegd.”
Is de materialentransitie voor jouzelf belangrijk?
“Laat ik het zo zeggen: het gaat mij in eerste instantie om de meest intelligente toepassing van materialen. Hoe kun je het meest efficiënt en snel iets in elkaar zetten zonder verlies van materiaal? En daarbij tegelijk te kijken waar het materiaal vandaan komt: is het eenvoudig te verkrijgen, moet het van ver komen, onttrek je het uit de aarde, dat soort criteria.
Nou, dan kom je niet echt uit bij het storten van beton, waarbij al zo’n 15 procent verloren gaat, omdat het buiten de bekisting wordt gestort. Dat is toch haast een middeleeuwse bouwmethode die niet echt aansluit bij mijn idee van duurzaamheid.
Maar ondanks dat ik hout het allermooiste bouwmateriaal vind, betekent dat niet voor mij dat alles per se in hout gebouwd moet worden. Ik vind het ook ongelooflijk vet als je een gebouw maakt dat voor 80 procent uit gebruikte materialen als staal en glas bestaat.”
Parametrische software is ook ideaal voor transformatieprojecten. Hoe groot is het aandeel van dit soort opdrachten bij jullie?
“Groot. Ik denk dat het bij ons wel om zo’n 80 procent transformatie gaat. De meeste projecten van ons bevinden zich nu eenmaal in dichtbevolkte en dichtbebouwde delen van Nederland. Dat gaat altijd om een herbestemming met een deel dat gesloopt wordt, een deel dat behouden wordt en een deel dat bijgebouwd wordt.
Op dit moment zijn we bezig met een transformatieproject op de Zuidas. Een heel groot en tof project waarbij het getransformeerd wordt naar een mix-use bestemming van kantoor, hotel en woningen. De bestaande 120.000 m2 gaat naar 300.000 m2. Er wordt dus 180.000 m2 bijgebouwd.
Wij zijn daar de kernpartij die dat allemaal parametrisch organiseren. Het mooie daarbij is dat vanwege de houtbouwambitie van de MRA alles in hout gebouwd gaat worden, met uitzondering van de noodzakelijke betonnen kernen. Waar wij dan goed naar kijken is: hoe kan je nou slim op de marge met hout ontwerpen, want je moet met prefab werken en dat is aan de voorkant duurder. Hoe ga je dat terugbetalen in efficiënte indelingen? Dat aspect vind ik echt heel tof om verantwoordelijk voor te zijn.”
Wat is jullie next big thing? Kunnen we binnenkort een nieuwe feature of tool van OMRT verwachten?
“We zijn inderdaad bezig met een hele grote verbetering, een soort evolutie waarbij het idee is dat je als ontwikkelaar straks niet meer uit ons platform hoeft.
Simpel gezegd is het nu zo dat je ons belt en wij met allerlei wensen de boel voor je optuigen in een omgeving en daar dan duizenden varianten uit laten rollen. Maar dan hebben we het over één project.
Wat nog niet in ons platform zit, is de mogelijkheid om een gehele portefeuille van een ontwikkelaar te analyseren. Dat is toch waar ontwikkelaars uiteindelijk op sturen, maar nog weinig grip op hebben. Dan heb je het over tientallen projecten in een jaar, waarbij criteria als energiegebruik en materiaalgebruik belangrijk zijn. In Amsterdam moet je bijvoorbeeld al aantonen dat je 30 procent van alles wat je ontwikkelt in hout gebeurt.
Die mogelijkheid, om op portfolioniveau analyses te doen voor het financiële aspect en de onderliggende prestatie-aspecten, dat is een hele grote upgrade van ons platform. Uiteindelijk moet het doel zijn dat je in onze omgeving volledig virtueel kan voorspellen wat er straks gaat gebeuren, zonder dat we in het echt de fouten maken.
Dat klinkt wellicht niet super revolutionair, maar het is wel een ontzettend slimme en handige doorontwikkeling die voortkomt uit de inzichten die we voortdurend bij klanten ophalen.”
Als laatste wil ik nog één futiel ding van je weten: waar staat OMRT voor?
“Ja dat is wel een grappig verhaal. Toen ik bij het ingenieursbureau zat had ik een geheim project waaraan ik werkte. Dat heette ‘omerta’, de maffia erecode die afdwingt dat je ergens niet over mag praten. Dus toen wij met ons idee bezig waren was de werktitel OMRT, maar we hebben nooit meer een andere naam bedacht. Later hebben we er ‘Office for Metropolitan Realtime Technology’ bij verzonnen, maar eigenlijk staat het dus nergens voor.
De grap is dat je OMRT ook kan lezen als ‘0 maart’, wat dus eigenlijk 29 februari is. Dat leek ons een mooie aanleiding om voortaan op die schrikkeldagen ons OMRT-feest te geven.”
Revolutionair
“Wat ik pas echt fantastisch zou vinden, is als we samen met een klant een ontwerp kunnen genereren op basis van prompts. Dan voer je bijvoorbeeld in: dit is een ontwerp in Amsterdam Noord, volg het visiedocument van havenstad met alle regelgeving, plus tal van andere criteria, waarna het systeem vervolgens met 500 ontwerpen komt die daar binnenvallen. Als gezegd is het gebruiken van openbare data daarbij nu nog wel een dingetje.
In samenwerking met onderzoekers van de TU Delft zijn we aan het onderzoeken om dit allemaal binnen de komende vijf jaar mogelijk te maken. Als het lukt, dan hebben we echt iets revolutionairs te pakken.”
