In deze rubriek duiken we wat dieper in hout(bouw)
door een expert of materiaal ‘in de houtgreep’ te nemen.
Ongelogen: bouwen met hout barst van de voordelen. Toch staan financiële instanties zich nog niet bepaald te verdringen als het gaat om hypotheekverstrekking. Sterker, de meesten houden de deur voor ‘biobased’ nog dicht. Hoezo, vraagt Triodos Bank zich af. Over het visionaire boerenverstand van de bank spraken we Jeroen Pels, voormalig directeur Banking & Private Hypotheken (tegenwoordig Group Director Commercial).
Jeroen, is het verrassend dat geldverstrekkers een afwachtende houding aannemen bij het financieren van een biobased woning?
“Nee, niet heel erg, maar dat maakt het niet minder onbegrijpelijk. Geld zet namelijk altijd iets in beweging. Laten we dan ook zorgen dat het de goede kant oprolt. Triodos Bank is meer dan 40 jaar geleden juist opgericht om geld op een positieve manier maatschappelijk te laten werken. Zo financierde wij de eerste windmolen in Nederland, in een tijd dat men dacht dat windmolens op subsidie en niet op wind draaiden. We bewezen hiermee dat het financieren van een windmolen wel degelijk financieel haalbaar en lucratief kon zijn.”
Visie lijkt het onmisbaar dus?
“Zeker, al geldt dat overigens in alle sectoren, maar financiële instellingen zijn wel de partijen die in belangrijke mate de snelheid van verandering kunnen beïnvloeden. Dus je hebt nu eenmaal partijen nodig die de toekomst scherp zien, én daarop acteren.
Door de jaren heen zien we dat onze stappen een voorspellende waarde hebben gehad. In 2012 introduceerden wij als eerste een hypotheek die de rente koppelde aan de energieprestaties. En in 2016 vonden we het vreemd dat woningen nog op het aardgas aangesloten werden, terwijl er alternatieven voor handen waren, en introduceerden we de energieneutrale hypotheek. In 2020 koppelden we vervolgens de maximale leenruimte aan energieprestaties van woningen.
En vandaag de dag kijken we dus naar het materiaalgebruik, met biobased bouwen als meest recente stap. Dat lijkt allemaal heel erg visionair, maar het is ook gewoon boerenverstand in combinatie met een verantwoordelijkheid die je als geldverstrekker moet voelen. Tegelijkertijd zien we dat transities niet snel genoeg gaan. Uiteindelijk worden ze daardoor schoksgewijs geïmplementeerd. Ik verbaas me daar iedere keer weer over.”
En met biobased bouwen hebben jullie weer een juiste voorspelling te pakken?
“Ja, niet dat het daar om te doen is, maar daar twijfel ik geen moment aan. Tijdens de Natuurtop op de Floriade (juni ’22) lichtte ik toe wat ik zo mooi vind aan biobased bouwen: het leidt tot een gezondere en comfortabelere woning, het levert een nieuw verdien- en bedrijfsmodel voor de agrisector, het reduceert CO₂ en de materialen kunnen zelfs CO₂ opslaan. Het is ook nog eens circulair en goed voor biodiversiteit. Ik geloof echt in deze aanpak. Niet voor niets heb ik in 2021 besloten mijn eigen woning volledig in hout te bouwen.”
‘So you put your money where your mouth is’, zoveel is duidelijk. Doet Triodos Bank dat ook?
“Wel degelijk! Ons hoofdkantoor in Zeist is grotendeels van hout. Het is remontabel gebouwd en heeft een materialenpaspoort voor eventuele latere toepassingen. In 2021 is het bij de Nationale Houtbouwprijs zelfs uitgeroepen tot ‘Het beste houten gebouw van Nederland’. Dus ja, we zijn ons bewust van onze rol.
Maar ook vanuit het oogpunt van prudent bankieren is biobased serieus nemen gewoon het juiste. Dus wij sturen op CO₂-impact van onze bankbalans. En omdat biobased woningen CO₂ opslaan vertegenwoordigen deze woningen – zeker in de toekomst – ook een hogere waarde. Ik vind dat op termijn circulaire gebouwen een andere ‘afwaarderingsmethodiek’ moeten krijgen. Immers, aan het einde van de looptijd representeren deze gebouwen nog een waarde in plaats van hoge kosten voor vernietiging. Na 2050 zijn onze ketens CO₂-neutraal. Een woning die je nu bouwt gaat daar dus mee te maken krijgen.”
(tekst gaat verder onder de afbeelding)
"Positief is het dat na onze productintroductie er partijen in de markt besloten hebben ‘houtbouw niet langer uit te sluiten.””
Als biobased bouwen zo mooi en interessant is, wat houdt andere geldverstrekkers dan nog tegen?
“We komen best van ver in de sector op dit terrein. Mede door de energieprijsontwikkelingen ligt er nu focus op energiebesparende maatregelen voor bestaand bezit. Dat is positief. En aanbieders berekenen voor hun klanten die een zeer energiezuinig (nieuwbouw-) huis kopen een lagere rente. Maar dat laatste is niet heel bijzonder, energieneutrale nieuwbouw is immers gewoon de norm.
Kijk je naar de werkelijke CO₂-impact van woningen, dan zie je dat materialengebruik tot 90% deel uitmaakt van de Whole Life footprint. De sector is hier misschien nog niet helemaal wakker op en de markt nog niet zodanig omvangrijk dat het ook interessant is. Bovendien leven er ook in de sector nog best wat misverstanden over houtbouw. Positief is dat na onze productintroductie er partijen in de markt besloten hebben ‘houtbouw niet langer uit te sluiten’.”
Maar jullie denken verder?
“Ook wij zien helaas dat een biobased woning toch nog vaak duurder is in de ontwikkeling. Als bank denk je dan na over hoe je dit verschil kunt verkleinen. Omdat wij denken dat de financieringsrisico’s van intrinsiek duurzame gebouwen ook lager zijn, geven we dat voordeel aan de klant. Zo hopen we de ‘Total Cost of Ownership’ gelijk te trekken met conventionele bouw. Dat lukt met onze propositie heel goed.”
(tekst gaat verder onder kader)
Een indicatief rekenvoorbeeld
Een klant sluit een hypotheek van 750.000 euro op basis van annuïtaire aflossing. We rekenen hier met een rente van 4% bij een label-A woning en een korting van 0,25% voor biobased *.
Dan scheelt dit op basis van de looptijd van de hypotheek (30 jaar) circa 100 euro per maand bruto. Dat is ruim 35.000 euro over de hele looptijd. Doorgaans zien we dat dit zo ongeveer recht doet aan de meerkosten van de bouw met biobased materialen.
Dit neemt evenredig toe/ af bij duurdere of minder kostbare huizen. Bij 500.000 euro is dit zo’n 66 euro per maand.
* Tarieven en kortingen zijn slechts een voorbeeld en kunnen wijzigen. Kijk voor de actuele rentes en de voorwaarden op de website van Triodos Bank.
Hoe zorg je dan voor een rechtvaardige materialenwaardering?
“De milieu-impact van materialen wordt tot uitdrukking gebracht in de MPG (MilieuPrestatie Gebouwen). Het bouwbesluit schrijft nu een 0,8 score voor. Voor de biobased hypotheek is 0,45 de norm. Echter, evenals bij de energielabels van een aantal jaren geleden, is op MPG ook nog van alles aan te merken. Zodoende werken wij niet met de standaard MPG (dat deden we met de labels ook niet). Wij hanteren een model dat is ontwikkeld met Alba Concepts aan de hand van de benadering van Dutch Green Building Council. We houden daarbij rekening met de whole life impact van materialen. Van groei tot het einde van de gebruiksfase.”
En dat houdt in..?
“Door deze benadering ga je anders kijken naar de CO₂-opslagcapaciteit van bijvoorbeeld hout en wordt dat beter en rechtvaardiger gewaardeerd. Daarnaast houden we rekening met het bruto vloeroppervlak. Compactere nieuwbouw past in onze ogen beter bij natuurinclusief en verantwoord bouwen. Maar door de relatief grote impact van installaties op het totale materialengebruik van een kleinere woning, is het lastig om daarmee een goede MPG-score te halen. Zodoende corrigeren we dus ook naar aantal vierkante meters en doen we daarmee meer recht aan de kleinere woningen.
Hetzelfde geldt overigens voor aanvullende zonnepanelen. Die drukken op je MPG maar zijn goed voor je energieverbruik. Ook dat laten we dan buiten beschouwing.”
Er dus nog veel werk te doen om biobased ook financieel mainstream te maken. Hoe zie jij die toekomst?
“Mijn doel is dat we van gewas tot bouw de keten helemaal kunnen faciliteren. Wij zetten ons in om alle partijen te verbinden; boer, landgebruiker, bouwer, ontwikkelaar en de particulier. Wij bedienen met onze collega’s zakelijke krediet van de teams Landbouw & Voeding en Duurzaam Vastgoed ook de eerste twee takken van sport. Bij Hypotheken verstrekken we hypotheken aan particulieren maar ook aan collectieven van particulieren die samen bouwen (CPO). Voor deze doelgroep is dit ook een uitgelezen kans. Daarnaast proberen we de bewustwording zo vroeg mogelijk in de keten te triggeren. Zo zijn we in gesprek met architecten en bouwbegeleiders om allerlei bouwmythes rond hout te ontzenuwen en opdrachtgevers de duurzaamste keuze te laten maken.
Dus hoe meer mensen in houtbouw wonen, des te meer mensen eromheen het gaan zien als een hele fijne optie.
"We willen frontrunner zijn in de financiële sector."
“Goed om op te merken dat het zeker niet alleen over de niche van particuliere opdrachtgevers gaat, maar dat we nu juist ook al starterswoningen financieren die al dan niet prefab op die manier ontwikkeld worden.
Binnenkort gaan we een bijdrage leveren aan de verkoop van de appartementen in Heerhugowaard, Living in Woodstone, het grootste houten appartementengebouw van Europa. Eerder financierden we fors wat appartementen in SAWA Rotterdam. Ook Startblock (modulaire houten woningen) en HAUT in Amsterdam zijn mooie voorbeelden.
Naast het Finance Change verhaal; het financieren van de beoogde verandering, beogen we hiermee ook Change Finance; we trachten als frontrunner de financiële sector mee te nemen in onze benaderingswijze en te laten zien dat het anders moet en kan.”
Jeroen Pels, voormalig directeur Banking & Private Hypotheken bij Triodos Bank (per 1 januari 2023 is hij Group Director Commercial)
Meer informatie? Klik op onderstaande bronvermelding(en) of stuur ons een mailtje.
© Foto’s: Triodos; Startblock
